Slechts twee van de 50 grootste Amerikaanse steden zijn betaalbaar voor starters, volgens een nieuwe analyse die de gemiddelde catalogusprijzen vergelijkt met de lokale inkomens.
Rapporteren over betaalbaarheid voor de starter op de woningmarktdeze maand gepubliceerd door personal finance-site NerdWallet, beroept zich op een oude vuistregel: starters moeten een budget reserveren voor een huis dat niet meer dan drie keer hun gezinsinkomen kost.
Deze regel lijkt misschien onrealistisch. Maar twee steden, Pittsburgh en Cleveland, hebben voldoende betaalbare woningen zodat de mediane prijzen in totaal minder zijn dan driemaal het mediane gezinsinkomen voor jongere volwassenen in die steden.
In het vierde kwartaal van 2022 stond het gemiddelde huis in Pittsburgh vermeld voor $ 214.011, 2,6 keer het gemiddelde gezinsinkomen van het gebied voor jongere kopers van $ 82.170. De inkomensgegevens hebben betrekking op volwassenen tussen de 25 en 44 jaar, wat de typische leeftijdscategorie is voor starters op de woningmarkt.
Het gemiddelde huis in Cleveland staat vermeld voor $ 199.410, wat 2,9 keer het gemiddelde gezinsinkomen van de stad is voor nieuwe kopers van $ 68.897.
De huizenprijzen dalen en het aanbod van te koop staande woningen stijgt. Dat is goed nieuws voor kopers, die nu veel meer invloed hebben dan een jaar of twee geleden.
Slecht nieuws? De hypotheekrente is torenhoog, althans in vergelijking met de lage rente van de afgelopen jaren. Het gemiddelde tarief voor een hypotheek met een looptijd van 30 jaar varieert tussen de 6 en 7 procent. Begin 2022 lagen de tarieven in de buurt van 3 procent.
Gemiddelde verkoopprijs voor een Amerikaans huis met meer dan twee vijfde toegenomen tussen 2020 en 2022, met een piek van ongeveer $ 468.000.
NerdWallet lanceerde zijn betaalbaarheidsanalyse voor 2020. Tot nu toe is geen van de grootste steden beoordeeld als ‘betaalbaar’ bij het vergelijken van verkoopprijzen en inkomens.
“Op de meeste locaties is het nu onrealistisch om alleen naar huizen te kijken die drie keer je inkomen kosten”, schreef Elizabeth Renter, senior schrijver en data-analist bij NerdWallet. “Uw zoekresultaten zouden bijna leeg zijn.”
Volgens de laatste analyse is Los Angeles de minst betaalbare grote stad, met een gemiddelde huizenprijs van $ 919.230, meer dan 10 keer het gemiddelde gezinsinkomen van de stad onder jongere kopers, $ 88.020.
Het gemiddelde huis in New York City – de hele stad, niet alleen Manhattan – kost $ 664.386, zeven keer het inkomen van de koper van $ 94.423.
Huizen in Chicago worden aangeboden voor een gemiddelde prijs van $ 329.491, wat vier keer het inkomen van de koper is van $ 83.408.
Als je een betaalbaarheidsvermenigvuldigingsfactor van vier in plaats van drie gebruikt, waarbij je budgetteert voor woningen die tot vier keer het inkomen van de starter kosten, dan zullen verschillende steden er marginaal betaalbaar uit gaan zien.
Het gemiddelde huis in Philadelphia kostte $ 327.524, minder dan vier keer het inkomen van de koper van $ 85.443. Huizen in Baltimore worden aangeboden tegen een gemiddelde prijs van $ 335.641, wat 3,6 keer het inkomen van de koper van $ 92.514 is.
In het hele land zijn huizen 5,4 keer het mediane inkomen voor jongere volwassenen in het vierde kwartaal van 2022. De meest achtergestelde steden zijn San Diego, Miami, San Francisco en Las Vegas. Toegankelijker: Buffalo, NY, Detroit, St. Louis en Indianapolis.
“Ons landelijk gemiddelde laat ons zien dat het redelijk realistisch is dat potentiële starters een huis kunnen vinden voor ongeveer vijf keer hun inkomen”, zei Renter in een e-mailinterview. ‘Maar kopers in Californië zouden dat aantal niet accepteren; de staat is tenslotte de thuisbasis van enkele van de meest achtergestelde markten.”
In het laatste kwartaal van 2022 daalden de catalogusprijzen in het hele land met 5 procent en in de grote steden met 3 procent, na correctie voor inflatie. Slechts acht grote steden zagen de huizenprijzen stijgen en de winst was klein.
Wanneer het rapport de huizenprijzen eind 2022 vergelijkt met de markt een jaar eerder, lopen de resultaten over de hele kaart en laten ze zien hoe verschillend de ene lokale huizenmarkt kan zijn van de andere. Tussen het vierde kwartaal van 2021 en dezelfde periode in 2022 daalden de mediane huizenprijzen met 11 procent in New Orleans, 9 procent in Austin, Texas, 8 procent in Denver en 6 procent in Houston. Maar in Milwaukee, Memphis en Miami stegen de prijzen sterk.
In dezelfde periode steeg het aantal te koop staande woningen in het hele land met 44 procent. In grote steden groeide het aantal advertenties in die periode met 63 procent. Een grote voorraad onverkochte woningen is in het voordeel van potentiële kopers.
Nu de gegevens over de huizenverkopen voor 2023 binnenkomen, “zullen we de prijzen waarschijnlijk lager zien dan in 2022”, zei Renter. De hypotheekrente daarentegen “zal waarschijnlijk hoog blijven”.
Copyright 2023 Nexstar Media Inc. Alle rechten voorbehouden. Dit materiaal mag niet worden gepubliceerd, uitgezonden, gekopieerd of herverdeeld.